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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否可以在項目開(kāi)發(fā)初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？

 

答：一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。一般情況下，對于已經(jīng)成立的公司，年銷(xiāo)售收入（不含稅）大于500萬(wàn)的公司會(huì )被稅局強制認定為一般納稅人資格；對于銷(xiāo)售收入不足500萬(wàn)的公司，如果會(huì )計核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過(guò)并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來(lái)一年可以達到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過(guò)并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發(fā)生的成本費用所產(chǎn)生進(jìn)項的不能認證抵扣問(wèn)題，這樣等到公司實(shí)際產(chǎn)生銷(xiāo)售收入，前期的累計進(jìn)項將可以用來(lái)抵扣產(chǎn)生銷(xiāo)售收入的當期銷(xiāo)項。

 

2、小規模納稅人可以自己開(kāi)增值稅普票和專(zhuān)票嗎？

 

答：小規模納稅人可以自己開(kāi)增值稅普票，如果需要開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則需要憑銷(xiāo)售合同向當地稅務(wù)局申請代開(kāi)發(fā)票。

 

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類(lèi)型？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后有兩種計稅方法，對于符合“房地產(chǎn)老項目”定義的自建項目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡(jiǎn)易征收方法，如果選擇簡(jiǎn)易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價(jià)款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預收款時(shí)須先按3%預繳。

 

4、對于可以選擇一般征稅和簡(jiǎn)易征收過(guò)渡性政策的“房地產(chǎn)老項目”如何具體定義？

 

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規定：
房地產(chǎn)老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，36個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計稅。

 

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在已取得同一土地證后，其中有的樓號在5月1日才取得施工許可證，是否可劃為老項目？

 

答：不可以，不是以土地證作為劃分依據，而是以施工許可證注明的建設規模為依據進(jìn)行劃分?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第十三條規定：一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡(jiǎn)易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進(jìn)行劃分。

 

6、對于可以界定為老項目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對企業(yè)更有利？

 

答：對于集團型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面，要考慮平穩過(guò)渡，如果采用簡(jiǎn)易計稅方法，至少保證稅負不增加，這是基本的一個(gè)底線(xiàn)；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進(jìn)項收入比做一個(gè)綜合測算，看哪種情況下稅負水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負毛利的項目，如果按簡(jiǎn)易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話(huà)，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。

 

7、簡(jiǎn)易征收的納稅人能不能開(kāi)出增值稅專(zhuān)用發(fā)票？

 

答：能否開(kāi)出增值稅專(zhuān)用發(fā)票取決于納稅人的稅務(wù)資質(zhì)，跟是否采取簡(jiǎn)易征收無(wú)關(guān)。是否采用簡(jiǎn)易征收則取決于對新老項目的認定。也就是說(shuō)具有一般納稅人資格但因為老項目選擇了簡(jiǎn)易征收的納稅人是可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的。

 

8、請問(wèn)個(gè)人可以到稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票嗎？

 

答：不可以。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理辦法（試行）〉的通知》（國稅發(fā)【2004】153號）規定，已辦理稅務(wù)登記的小規模納稅人（包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者）發(fā)生增值稅應稅行為，需要開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票時(shí)，可向其主管稅務(wù)機關(guān)申請代開(kāi)。對于已辦理稅務(wù)登記的個(gè)體工商戶(hù)可以申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，但是其他個(gè)人不得申請代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

 

9、項目所在地和機構所在地不一致的情況，納稅地點(diǎn)在哪里？

 

答：納稅人應按照上述計稅方法在項目所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十六條規定：增值稅納稅地點(diǎn)為：
（一）固定業(yè)戶(hù)應當向其機構所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅?？倷C構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權的財政和稅務(wù)機關(guān)批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
（二）非固定業(yè)戶(hù)應當向應稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。
（三）其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷(xiāo)售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
（四）扣繳義務(wù)人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。

 

10、轉讓境內或境外房地產(chǎn)企業(yè)的股份或其他股權性投資，是否適用增值稅？

 

答：初步判定不適用?！稜I(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權轉讓行為。

 

11、文件中所指"全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用"是指含稅還是不含稅?

 

答：含稅?！陡郊?》第一條，第（七）款建筑服務(wù)，第4、5點(diǎn)規定，“一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率在建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額，按照3%的征收率計算應納稅額。

 

12、4月30日前在執行合同在“營(yíng)改增”后收到增值稅專(zhuān)用發(fā)票不能抵扣的情形？

 

答：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營(yíng)改增”過(guò)渡期間有三種不能抵扣進(jìn)項稅金的增值稅專(zhuān)用發(fā)票：

一是“營(yíng)改增”前簽訂的材料采購合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營(yíng)改增”后才收到并用于“營(yíng)改增”前未完工的項目，而且“營(yíng)改增”后才付款給供應商而收到材料供應商開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

二是“營(yíng)改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營(yíng)改增”前已經(jīng)完工的工程建設項目，“營(yíng)改增”后才支付采購款，而收到供應商開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

三是“營(yíng)改增”之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營(yíng)改增”后收到供應商開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

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13、 “營(yíng)改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專(zhuān)用發(fā)票不能抵扣的情形？

 

答：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后不能抵扣進(jìn)項稅金的特殊增值稅專(zhuān)用發(fā)票主要有：

一是供應商開(kāi)具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒(méi)有補充開(kāi)具具體《銷(xiāo)售貨物或者提供慶稅勞務(wù)清單》的情形不能抵扣進(jìn)項稅金。國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂<增值稅專(zhuān)用發(fā)票使用規定>的通知》(國稅發(fā)[2006]156號)第十二條規定：一般納稅人銷(xiāo)售貨物或者提供應稅勞務(wù)可匯總開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。匯總開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統開(kāi)具《銷(xiāo)售貨物或者提供應稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專(zhuān)用章或者發(fā)票專(zhuān)用章。  

二是購買(mǎi)職工福利用品的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

三是發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進(jìn)項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。

四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

五是房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓由自己持有經(jīng)營(yíng)，以上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務(wù)部分的進(jìn)項稅額不得從銷(xiāo)項稅額中抵扣。

六是獲得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票超過(guò)法定認證期限180天。國家稅務(wù)總局《關(guān)于調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅函[2009]617號)第一條規定，增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、(貨物運輸增值稅專(zhuān)用發(fā)票)和機動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統一發(fā)票，應在開(kāi)具之日起180日內到稅務(wù)機關(guān)辦理認證，并在認證通過(guò)的次月申報期內，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額?；诖艘幎?，獲得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票超過(guò)法定認證期限180天則不可以抵扣進(jìn)項稅額。

 

14、對于購買(mǎi)房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

 

答：增值稅一般納稅人（以下稱(chēng)納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應按照本辦法有關(guān)規定分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買(mǎi)、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

 

15、對于430前已收到預售款并已經(jīng)繳納了營(yíng)業(yè)稅，但未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？

 

答：在營(yíng)業(yè)稅體制下，許多的預收款可能已經(jīng)交稅，但未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，現在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》明確430前收到的預收款，如已繳納營(yíng)業(yè)稅但未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，后續可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，但不可開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票。是否重復納稅或者是否退營(yíng)業(yè)稅，還是按差額去補稅，目前尚未明確。

 

16、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分攤辦法？

 

答：按銷(xiāo)售面積分攤到各期?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規定，當期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價(jià)款=（當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷(xiāo)售額對應的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目時(shí)未單獨作價(jià)結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

在計算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除土地價(jià)款，應當取得省級以上（含省級）財政部門(mén)監（?。┲频呢斦睋?。

一般納稅人應建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

 

17、按規定4月30日之后取得的不動(dòng)產(chǎn)可以認證抵扣，那么如何界定“取得”的定義？按照合同約定交割日期、竣工備案還是房產(chǎn)登記日期？

 

答：有待各地細則進(jìn)一步確認。

 

18、對于新老項目劃分中的合同約定開(kāi)工日期，是否需要去稅局備案才能認定？

 

答：有待各地細則進(jìn)一步確認。

 

19、營(yíng)改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營(yíng)改增之后如何征稅？

 

答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著(zhù)這個(gè)項目可以選擇簡(jiǎn)易計稅法，如果重簽合同，稅負是稍微有利的。

 

20、用于簡(jiǎn)易計稅方法計稅項目，如非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個(gè)人消費的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應稅服務(wù),能不能抵扣？

 

答：不能抵扣。

 

21、可抵扣的土地出讓金，范圍包括動(dòng)拆遷費和城市基礎設施配套費嗎？

 

答：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第六條規定，在計算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除土地價(jià)款，應當取得省級以上（含省級）財政部門(mén)監（?。┲频呢斦睋?。按該條文表述，土地出讓金可能是狹義范圍，因此，可能不能抵扣，不過(guò)具體需要各地后續實(shí)施時(shí)進(jìn)一步明確規定。

 

22、房地產(chǎn)企業(yè)購買(mǎi)貸款服務(wù)及貸款利息可否進(jìn)項抵扣？

 

答：不可抵扣。

 

23、營(yíng)改增后企業(yè)的招待費能做進(jìn)項抵扣的嗎？

 

答：不可抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè )服務(wù)、集體福利或者個(gè)人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應酬消費屬于個(gè)人消費，所以不能抵扣。

 

24、餐飲業(yè)即使開(kāi)給公司的發(fā)票是不是都不可以抵扣？

 

答：不可抵扣。

 

25、如果實(shí)行簡(jiǎn)易征收的話(huà)，在促銷(xiāo)送冰箱時(shí)取得的進(jìn)項可不可以抵扣？

 

答：不可以的，簡(jiǎn)易計稅是不可以抵扣進(jìn)項的。與此同時(shí)，需要規避被認定為混合銷(xiāo)售。

 

26、向客戶(hù)提供的免租期、“免費”車(chē)位及其他優(yōu)惠，是否需要作“視同銷(xiāo)售”處理？同樣，開(kāi)發(fā)商向承包商提供原材料及設備是否需作“視同銷(xiāo)售”處理？項目開(kāi)發(fā)建造的配套設施是否視同銷(xiāo)售？

 

答：需要通過(guò)技巧性的安排來(lái)規避該情形。

如果合同明確減免租期的話(huà)，一般會(huì )作為視同銷(xiāo)售。但免租期是一個(gè)常規的商業(yè)操作，可以通過(guò)其他安排，去避免視同銷(xiāo)售情形。

比如說(shuō)，現在的納稅時(shí)間是以合同約定的付款時(shí)間作為一個(gè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間點(diǎn)，實(shí)際操作中，可能確實(shí)存在三個(gè)月的免租期，有兩個(gè)方法：第一種方法是在合同里不注明是從第四個(gè)月開(kāi)始收租金，之后正常收??；第二種方法是把三個(gè)月租金平攤到六個(gè)月，租期沒(méi)有變，但措辭有變化，來(lái)避免視同銷(xiāo)售的處理。

免費停車(chē)如果被歸到不動(dòng)產(chǎn)租賃下面，需要交11%的增值稅，那如何避免視同銷(xiāo)售？第一個(gè)措辭要留心，避免免費說(shuō)辭；第二個(gè)跟稅局做合理解釋?zhuān)＼?chē)服務(wù)不是免費提供的，是從商戶(hù)收取的，避免稅局質(zhì)疑或者在遇到質(zhì)疑的時(shí)候可以有個(gè)合理的解釋。

房子的配套設施是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本支出，其銷(xiāo)項稅額已隨開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現，因此不需要再單獨交銷(xiāo)項稅，不需要視同銷(xiāo)售，否則就會(huì )導致重復征稅。

 

27、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶(hù)租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)具的發(fā)票能抵嗎？

 

答：售后返租其實(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)而言是個(gè)二房東角色，沒(méi)有過(guò)渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過(guò)渡政策，按5%簡(jiǎn)易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒(méi)有辦法使用這個(gè)過(guò)渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小業(yè)主是個(gè)人，根據目前法律規定無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開(kāi)具的發(fā)票無(wú)法抵扣?？赡苊媾R比較大的稅率增長(cháng)，這個(gè)需要注意。但在實(shí)際執行中，各地政策有差異，比如深圳規定個(gè)人出租可以由當地稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，需要區別對待

。

28、目前地稅部門(mén)催促施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)趕在430前去交營(yíng)業(yè)稅等，如何應對？

 

答：如果企業(yè)在430之前已經(jīng)收款，但沒(méi)交稅和開(kāi)票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當然各企業(yè)對納稅時(shí)點(diǎn)也需要充分考慮，避免遭受損失，其中營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較復雜，需劃分幾種具體情況：

一是實(shí)行合同完成后一次性結算價(jià)款辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結算的當天；

二是實(shí)行旬未或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結算的當天；

三是實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結算價(jià)款辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結算的當天；四是實(shí)行其他結算方式的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結算工程價(jià)款的當天。

 

29、物業(yè)轉售水電，如何計稅？

 

答：各地一般都有相應政策說(shuō)明，廣州規定較有代表性可供參考，根據廣州市國家稅務(wù)局《關(guān)于轉售水、電征收增值稅問(wèn)題的通知》（穗國稅[2004]173號）的規定：水、電總表納稅人向分表納稅人單獨收取分攤水、電費的，應照章繳納增值稅；同時(shí)，取消使用水電費分攤明細表抵扣進(jìn)項稅額的規定，分表的增值稅一般納稅人只能憑取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣水、電費進(jìn)項稅額，總表納稅人可以到主管稅務(wù)機關(guān)申請認定為增值稅一般納稅人，納入防偽稅控系統管理。

廣州市總表納稅人向分表納稅人轉售自來(lái)水時(shí)，可以按照6%征收率或13%適用稅稅率計算繳納增值稅?？偙砑{稅人按照6%征收率計算繳納增值稅時(shí)，其取得的水費進(jìn)項稅額不得抵扣；總表納稅人按照13%適用率計算繳納增值稅時(shí)，其取得的水費進(jìn)項稅額可以抵扣。

分表納稅人在計算繳納增值稅時(shí)，可以憑以總表納稅人取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣水、電費進(jìn)項稅額。

 

30、5月1日前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)老項目所收取的乙方保證金，并已繳營(yíng)業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？

 

答：可以申請退稅，但裁量權在當地稅務(wù)局。

 

31、5月1日后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否要求供應商按增值稅模式進(jìn)行報價(jià)？

 

答：需要列明報價(jià)、稅額及稅率。需要招標要求、評定標環(huán)節更全面考慮稅負影響。

 

32、假如房地產(chǎn)企業(yè)與建安等供應商在營(yíng)改增之前已簽訂的采購業(yè)務(wù)，供應商在營(yíng)改增后稅率上升所新增的稅負差要求房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)承擔，如何與供應商交涉？

 

答：由于建筑業(yè)這次也一并納入營(yíng)改增體系，對于建筑業(yè)供應商而言，由于其前端可取進(jìn)項抵扣稅額有限，可能造成稅負水平提升，因此，有可能將稅負轉嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。對房企來(lái)說(shuō)：

首先，需要對上游供應商成本結構有足夠了解。了解其人工、砂石等進(jìn)項可抵扣情況，實(shí)際成本負擔變動(dòng)情況。

其次，基于共贏(yíng)原則，結合自身議價(jià)能力確定合理分攤比例?；陂L(cháng)期合作、自身品牌、議價(jià)能力、供應商談判實(shí)力等確定一個(gè)合理水平。